Vous songez à transformer votre résidence principale en location meublée ? Ou vous souhaitez avoir un revenu complémentaire en louant une partie de votre habitation ? Il est parfois difficile de s’y retrouver entre mode de location, démarches administratives, ou encore fiscalité. Si ces formalités peuvent décourager au premier abord, il serait toutefois dommage de passer à côté d’une belle opportunité de générer un revenu complémentaire grâce à sa résidence principale !
Pour vous aider dans vos démarches, nous vous proposons notre guide du loueur en meublé destiné à tous ceux qui envisagent de louer leur résidence principale meublée :
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Il est tout à fait possible de procéder à la location de sa résidence principale. Toutefois, les conditions de mise en location seront différentes en fonction de l’espace loué. Il existe ainsi trois cas de figure :
S’il est autorisé de louer sa résidence principale, il existe cependant des limites en matière de durée locative. En effet, votre résidence principale se définit comme le lieu dans lequel vous habitez au moins 8 mois dans l’année. Autrement dit, vous ne pourrez le louer que pendant les 4 mois restants, soit un total de 120 jours répartis sur une année civile.
À noter :
Dans certains cas, des exceptions à cette règle sont possibles, pour obligations professionnelles, raisons de santé, ou cas de force majeure, et permettent de dépasser la limite initiale de 120 jours.
En conséquence, il ne vous sera possible de louer votre résidence principale qu’en vertu d’un bail saisonnier, soit pour une durée allant de 1 à 90 jours maximum par locataire, ou d’un bail mobilité si ce dernier ne dépasse pas 120 jours.
En contrepartie, cette durée réduite vous permet de ne pas avoir à obtenir une autorisation de changement d’usage afin de louer votre bien à des touristes mais il vous faudra tout de même déclarer votre bien afin de pratiquer la location touristique.
Enfin, sachez que la location de la résidence principale est le seul cas dans lequel vous n’aurez pas à obtenir une autorisation de changement d’usage.
À noter :
Cette limite de 120 jours par an ne vaut que si vous louez l’intégralité de votre résidence principale, et ne s’applique donc pas si vous en louez uniquement une partie.
Si vous avez une chambre disponible dans votre résidence principale, que ce soit pour quelques mois ou tout au long de l’année, vous avez la possibilité de la louer meublée. Vous pouvez alors décider de la louer à une clientèle touristique en vertu d’un bail saisonnier, ou sur le long terme, à un étudiant par exemple.
Attention, cela ne vaut que si le local que vous entendez louer fait partie de votre habitation principale, ce qui n’est pas le cas des dépendances.
À noter :
Il peut être intéressant de prendre en compte les exonérations d’impôts possibles dans le cadre de la location d’une partie de sa résidence principale, car, en dessous d’un certain montant, les recettes générées par la location saisonnière ou les loyers perçus dans le cadre d’une location long-terme ne sont pas imposables (tous les détails dans la suite de cet article).
Une dépendance désigne une partie d’une propriété qui est séparée de la résidence principale. Ainsi, une petite maison dont vous disposez dans votre jardin peut être considéré comme une dépendance.
Si vous souhaitez aménager cette dépendance pour la louer en meublé, sachez que cela est tout à fait possible, à condition de respecter certaines règles, et notamment celles qui tiennent à la qualification de bien meublé ainsi qu’à la décence des locaux.
Ainsi, si vous envisagez de louer en saisonnier, pensez également à vérifier auprès de la mairie que votre projet est conforme à la réglementation en vigueur dans votre commune.
Si vous louez un logement à des locataires en vertu d’un contrat longue durée, il constitue leur résidence principale. Or, ces derniers pourraient également souhaiter profiter de leurs absences pour générer des profits en mettant le logement en sous-location, notamment s’il est situé dans une destination estivale, comme Marseille, Toulouse, ou Biarritz.
Toutefois, pour le faire, vos locataires devront au préalable vous en informer, et recueillir votre accord.
L’accord doit porter sur la sous-location, mais également sur son prix, qui ne peut en aucun cas excéder le montant du loyer mensuel. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. La loi prévoit d’ailleurs que le locataire doit transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Important : Quelle attitude adopter en cas de sous-location frauduleuse ?
Si vous constatez que votre locataire sous-loue son habitation sans vous en avoir informé, ou contre votre volonté, votre premier réflexe devra être de faire constater la sous-location frauduleuse par un commissaire de justice, une capture d’écran d’une annonce de location n’étant pas suffisante. La preuve de la sous-location frauduleuse vous permettra ensuite, si vous le souhaitez, de demander la résiliation du contrat locatif et, éventuellement, le remboursement des sommes perçues par votre locataire, ainsi que des dommages et intérêts.
À l’occasion d’un changement dans votre vie professionnelle, d’un départ à la retraite, ou de tout autre événement, vous pourriez être amené à déménager, et ainsi changer de résidence principale. Si vous étiez propriétaire de l’appartement que vous quittez, vous devrez choisir entre le mettre en vente, ou le proposer à la location.
Si vous faites le choix de la location meublée, ce qui peut être très profitable dans certains cas, il vous faudra tout de même garder plusieurs points à l’esprit.
Il vous faudra en premier lieu obtenir un numéro SIRET, et donc vous immatriculer auprès de l’INPI.
Une fois cela fait, vous pourrez commencer à louer votre ancienne résidence principale.
Transformer son ancienne résidence principale en location meublée implique que le bien ne sera plus considéré comme tel si vous choisissez de le vendre. Ainsi, vous ne pourrez plus bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value pour les résidences principales en cas de vente par la suite.
À noter :
Toutefois, si vous avez procédé à l’achat de l’habitation qui est devenue votre nouvelle résidence principale, vous bénéficierez de l’exonération d’imposition sur la plus-value pour cette dernière si vous la vendez un jour.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise les contribuables dont le patrimoine immobilier net (soit après déduction des charges comme les emprunts encore en cours) s’élève à plus de 1 300 000 €. Lors du calcul de la valeur nette du patrimoine, il est communément admis que la valeur de la résidence principale fasse l’objet d’une décote de 30% de sa valeur. En cas de changement de résidence principale et de mise en location de votre ancienne résidence principale, il vous faudra donc garder à l’esprit que c’est sa valeur totale qui sera prise en compte pour le calcul de l’assiette de l’IFI.
Avant de louer votre résidence principale en meublé, il vous faudra accomplir quelques démarches afin de vous assurer d’exercer votre activité dans les bonnes conditions.
Si votre logement se situe en copropriété, avant toute autre démarche, pensez à vérifier au préalable l’absence d’une clause interdisant de louer un meublé dans le règlement de copropriété de votre immeuble. Une telle interdiction est parfaitement valable à condition d’être justifiée par la destination de l’immeuble, ce qui sera toujours le cas s’il s’agit d’un immeuble d’habitation exclusivement bourgeoise, ne comprenant pas de locaux professionnels ou commerciaux.
En principe, si le logement meublé est votre résidence principale, c’est-à-dire le lieu où vous résidez au moins 8 mois par an, l’enregistrement de votre résidence en mairie n’est pas obligatoire.
Il est toutefois nécessaire de distinguer les deux cas auxquels peuvent faire face les propriétaires-bailleurs.
Tout bien loué en vertu d’un contrat saisonnier doit faire l’objet d’une déclaration préalable, qu’il est possible de réaliser en ligne, ou par l’intermédiaire du formulaire Cerfa n°14004*04.
Il vous faudra l’imprimer, le compléter, puis l’adresser à la mairie à laquelle votre résidence principale est rattachée par voie postale avec accusé de réception, ou le déposer en mains propres. Le but de cette déclaration est simplement de recenser l’offre touristique dans la commune.
En plus de cette déclaration, certaines villes imposent aux propriétaires de s’enregistrer, quelle que soit la nature du bien immobilier loué. Il est donc nécessaire de vous renseigner auprès de votre commune, d’autant que de nombreuses villes connues comme des destinations touristiques ont mis en place cette obligation, comme Paris, Bordeaux, Lyon, ou certaines villes d’Île de France.
S’il en est souvent question, sachez que le fait de louer tout ou partie de sa résidence principale n’impose pas d’obtenir une autorisation de changement d’usage, tant que la limite de 120 jours de location maximum est respectée, ou que vous justifiez de relever de l’une des exceptions permettant de la dépasser (obligations professionnelles, raisons de santé ou force majeure).
Si vous débutez une activité locative meublée, vous devrez déclarer votre début d’activité auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) afin d’obtenir votre numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Cette immatriculation concerne tous les particuliers propriétaires de logements meublés, qu’ils louent leur bien en entier ou seulement une chambre, pour une nuit, une semaine ou pour plusieurs mois.
Accéder à notre guide d'immatriculation
Quelles que soient sa nature et sa fréquence, l’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale. En ce sens, les revenus locatifs issus du meublé sont imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et permettent aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’avantages conséquents en termes de fiscalité.
En matière fiscale, le taux d’imposition en location meublée correspond à votre taux marginal d’imposition (TMI), qui est le taux auquel vous êtes imposé sur la dernière tranche de vos revenus.
Autrement dit, le produit de votre activité locative sera imposé à votre taux d’imposition le plus élevé. Néanmoins, le montant imposable peut se voir, en pratique, largement réduit.
En tant que LMNP, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux :
À noter :
Le choix du régime fiscal se fait au moment de la création du statut de LMNP. Si le régime micro-BIC est le régime par défaut, rien ne vous empêche d’opter directement pour le régime réel simplifié.
Il est possible de demander à changer de régime en cours d’année, à condition de le faire dans les temps, à savoir avant le mois de mai de l’année en cours. Pour connaître le régime qui vous conviendrait le mieux, vous pouvez consulter notre simulateur en suivant ce lien :
Dans le cas où vous choisiriez de louer (ou sous-louer avec accord du bailleur) une partie de votre résidence principale, sachez que vous pouvez être exonéré d’impôts si vous restez en dessous d’un certain montant de recettes annuelles.
Ainsi, si vous louez une chambre privée en location saisonnière, vous serez exonéré du paiement de l’impôt sur le revenu sur le produit de la location si vos recettes annuelles ne dépassent pas 760 € TTC, indépendamment du nombre de jours de location dans l’année.
Il est nécessaire de garder à l’esprit trois éléments :
Si vous dépassez la somme de 760 €, vous deviendrez alors imposable sur la totalité des sommes perçues.
Dans le cas de la location d’une chambre sur la longue durée, il est aussi possible d’être exonéré du paiement de l’impôt sur le produit de la location, à condition de respecter trois conditions :
À noter : Jusqu’à la fin de l’année 2023, le plafond est fixé à 199 € annuels par mètre carré de surface habitable hors charges, en Île-de-France, et à 147 € dans les autres régions. Pour bénéficier de l’exonération, une chambre de 14 m² devra être louée au maximum 232 € par mois hors charges à Paris et 171,50 € par mois dans les autres régions.
Bon à savoir :
Ces cas d’exonération sont cumulables ! Autrement dit, si vous louez une chambre à un étudiant pendant l’année universitaire en respectant le plafond de loyer, puis la louez pendant la période estivale à des touristes et ne dépassez pas non plus le plafond de 760 €, vous n’aurez aucun impôt à payer sur le produit de votre location.
Après vous être enregistré sur le site de l’INPI en vue de louer votre résidence principale, vous aurez par défaut le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) mais serez également d’office redevable de la CFE (la cotisation foncière des entreprises).
Cette taxe est due chaque année par tous les loueurs en meublé qui exercent leur activité au premier janvier.
Toutefois, en principe, et sauf délibération contraire de la commune où se trouve le logement, le fait de louer sa résidence principale, en totalité ou en partie, permet d’être exonéré du paiement de la CFE.
À noter : Les propriétaires qui loueraient des locaux spécialement aménagés uniquement en vue d’une activité de location meublée, comme les dépendances, sont imposables de plein droit à cette cotisation.
Louer sa résidence principale vise majoritairement des cas de location saisonnière. Or, certaines communes touristiques peuvent instaurer une taxe de séjour dont vos locataires occasionnels devront s’acquitter. Cette taxe dépend du nombre de personnes présentes logées et de la durée du séjour et vous devrez la collecter auprès de vos locataires saisonniers.
Dans certaines communes, il est possible d’opter pour une taxe forfaitaire que vous verserez chaque année à la commune (mais dont vous pourrez intégrer le coût directement au prix de location).
À noter : Dans le cas où vous aurez recours à une plateforme de location type Airbnb, il est possible que la plateforme collecte directement cette taxe au moment de la réservation. Il convient donc de rester particulièrement vigilant sur ce point.
Les revenus locatifs issus du meublé sont considérés comme des revenus de patrimoine. Ils sont donc, à ce titre, soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 % (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %), calculés sur le bénéfice de l’activité.
Attention, dans le cas de la location de plusieurs autres biens meublés en plus de celle de sa résidence principale, il sera nécessaire de vérifier que les seuils du statut LMNP ne sont pas dépassés. En effet, dans le cas d’un passage au statut LMP, le propriétaire-bailleur devra s’acquitter des cotisations sociales, dont le taux est plus élevé puisqu’il se situe aux alentours de 40%.
Si les formalités déclaratives à effectuer en vue de mettre son bien en location peuvent apparaître fastidieuses, le jeu en vaut largement la peine et peut permettre de gagner de l’argent alors que l’on est soi-même en vacances, ou même de compléter ses propres revenus ou sa retraite. D’autant que les jeux olympiques qui auront lieu pendant l’été 2024 assureront une affluence massive de touristes sur l’ensemble du territoire !
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
